Les 5 choses que je regarde immédiatement lorsqu’un client m’envoie un condo à Griffintown

Acheter un condo à Griffintown : le prix au pied carré ne raconte pas toute l’histoire

Lorsqu’un client m’envoie un condo à Griffintown et me demande : « Est-ce que le prix est bon? », je ne regarde presque jamais uniquement le prix demandé.

Je ne me limite pas non plus au prix au pied carré.

À Griffintown, deux unités de superficie similaire, parfois même situées dans le même immeuble, peuvent avoir une valeur très différente.

L’étage, l’orientation, la vue, la configuration intérieure, le stationnement et la qualité de la copropriété peuvent tous avoir une influence importante sur la désirabilité d’un condo aujourd’hui et sur sa valeur de revente dans quelques années.

Après plus de 15 ans à travailler dans l’immobilier montréalais, voici les cinq éléments que j’analyse presque immédiatement lorsqu’un acheteur m’envoie un condo à Griffintown.

1. La vue et l’orientation du condo

À Griffintown, la vue peut avoir beaucoup plus d’importance qu’on pourrait le croire.

Deux unités identiques situées dans la même tour peuvent offrir des expériences complètement différentes selon leur orientation.

Je regarde notamment :

• l’exposition au soleil;

• la luminosité naturelle;

• la proximité d’un immeuble voisin;

• le dégagement visuel;

• la vue sur le centre-ville;

• la vue sur le canal de Lachine;

• la présence de balcons directement en face;

• les terrains encore susceptibles d’être développés.

Le dernier point est particulièrement important.

Une belle vue aujourd’hui n’est pas nécessairement une vue permanente.

Avant de payer une prime importante pour une unité avec vue, il faut essayer de comprendre ce qui peut éventuellement être construit devant l’immeuble.

Pour moi, la bonne question n’est donc pas simplement :

« Est-ce que la vue est belle? »

C’est plutôt :

« Cette vue a-t-elle de bonnes chances d’être encore là lorsque vous voudrez revendre? »

Cette distinction peut faire une différence importante.

2. L’étage et la position exacte dans l’immeuble

Le numéro de l’étage semble parfois secondaire lorsque l’on compare des condos sur Centris.

Dans la réalité, il peut changer énormément la perception d’une unité.

Quelques étages supplémentaires peuvent améliorer :

• la luminosité;

• la vue;

• l’intimité;

• le bruit provenant de la rue;

• la sensation d’espace;

• l’attrait lors de la revente.

Mais plus haut ne signifie pas automatiquement meilleur.

Dans certains projets, une unité située légèrement plus bas peut avoir une terrasse beaucoup plus intéressante ou une meilleure orientation.

Il faut également regarder où l’unité est située sur le plan de l’étage.

Une unité de coin avec deux façades vitrées n’est pas comparable à une unité intérieure de superficie équivalente.

Une unité située directement devant un ascenseur, une chute à déchets ou certains équipements mécaniques peut également être perçue différemment par les futurs acheteurs.

C’est pour cette raison que comparer deux condos uniquement avec leur superficie et leur prix demandé peut mener à de mauvaises conclusions.

3. Le garage

Dans Griffintown, le garage mérite presque toujours d’être analysé séparément.

Le stationnement intérieur est une ressource limitée, particulièrement pour certaines catégories d’acheteurs.

Mais tous les espaces de stationnement ne se valent pas.

Je regarde notamment :

• si le garage est inclus ou vendu séparément;

• la largeur de l’espace;

• la facilité d’accès;

• la proximité d’une colonne;

• la hauteur disponible;

• la possibilité d’installer une borne de recharge;

• l’emplacement dans le garage;

• la facilité d’entrée pour un véhicule plus large.

Un acheteur qui conduit un VUS n’évalue pas nécessairement un espace de stationnement de la même façon qu’un propriétaire de petite voiture.

Pour certains condos, l’absence de garage peut être parfaitement acceptable.

Pour d’autres, surtout dans une gamme de prix plus élevée, elle peut réduire considérablement le bassin d’acheteurs potentiels lors de la revente.

Il faut donc éviter d’utiliser une règle universelle du type :

« Un garage vaut toujours X dollars à Griffintown. »

Sa valeur dépend du projet, du type de condo, de la disponibilité des stationnements dans l’immeuble et du profil des acheteurs susceptibles d’être intéressés par cette propriété.

4. Les frais de condo et la santé de la copropriété

Les acheteurs me demandent souvent :

« Est-ce que les frais de condo sont trop élevés? »

Le montant mensuel seul ne permet pas de répondre.

Un immeuble avec piscine, gym, terrasse sur le toit, portier, espaces communs importants et plusieurs ascenseurs coûtera nécessairement plus cher à exploiter qu’un projet beaucoup plus simple.

Ce qui m’intéresse davantage est de savoir ce que les frais financent réellement.

Je veux notamment comprendre :

• ce qui est inclus dans les frais mensuels;

• la santé du fonds de prévoyance;

• les travaux importants prévus;

• l’historique des cotisations spéciales;

• les assurances de l’immeuble;

• la qualité de l’entretien;

• la gestion de la copropriété;

• les procès-verbaux des assemblées;

• les problèmes récurrents soulevés par les copropriétaires.

Un condo avec des frais légèrement plus élevés dans une copropriété bien gérée peut être beaucoup plus intéressant qu’une unité avec des frais artificiellement bas dans un immeuble où les dépenses importantes ont simplement été reportées.

Je préfère donc analyser la structure financière de la copropriété plutôt que de juger un condo uniquement sur son coût mensuel.

5. Le plan du condo

C’est probablement l’un des critères les plus sous-estimés.

La superficie brute d’un condo ne dit pas nécessairement combien d’espace est réellement utilisable.

Je préfère souvent un condo de 900 pi² parfaitement organisé à une unité de 1 000 pi² comportant de longs corridors, plusieurs angles ou des pièces difficiles à meubler.

Lorsque je regarde un plan, j’analyse entre autres :

• la largeur du salon;

• la position du téléviseur;

• l’espace entre la cuisine et le salon;

• la dimension réelle des chambres;

• la présence d’une fenêtre dans chaque chambre;

• l’espace pour une table à manger;

• les espaces de rangement;

• la circulation entre les pièces;

• l’emplacement des colonnes structurales;

• la quantité de superficie perdue.

Je regarde aussi quelque chose de très simple :

Est-ce que le condo sera facile à meubler?

Cela peut sembler banal, mais lors d’une revente, un condo intuitif et agréable à meubler crée généralement une meilleure première impression.

Pourquoi je ne compare jamais seulement le prix au pied carré

Le prix au pied carré reste un outil utile.

Mais il doit être utilisé correctement.

Prenons deux condos de 900 pi² affichés dans le même secteur.

Le premier possède :

• une vue dégagée;

• un garage;

• une unité de coin;

• un étage élevé;

• un excellent plan.

Le second possède :

• une vue sur un immeuble voisin;

• aucun stationnement;

• peu de lumière naturelle;

• plusieurs pieds carrés perdus dans les corridors.

Même si leur superficie est identique, il serait difficile de soutenir qu’ils devraient nécessairement se vendre au même prix au pied carré.

C’est exactement pour cette raison que je préfère travailler avec des comparables très ciblés.

Idéalement, je cherche des ventes :

• dans le même immeuble;

• avec une orientation similaire;

• à un étage comparable;

• avec ou sans garage;

• avec une superficie semblable;

• réalisées récemment.

Plus le comparable ressemble réellement au condo analysé, plus il devient pertinent.

Chaque immeuble de Griffintown est presque un micro-marché

C’est l’une des particularités intéressantes du secteur.

Dire qu’un condo se trouve « à Griffintown » n’est pas toujours suffisamment précis pour établir sa valeur.

Certains projets sont recherchés pour leurs vues.

D’autres pour leurs grandes unités.

Certains attirent principalement des premiers acheteurs ou des investisseurs.

D’autres sont davantage recherchés par des propriétaires occupants qui veulent rester plusieurs années.

Même à quelques rues de distance, le profil des immeubles peut changer considérablement.

Pour analyser correctement un condo, il faut donc comprendre non seulement Griffintown, mais également l’immeuble lui-même.

Avant de faire une offre sur un condo à Griffintown

Lorsque j’accompagne un acheteur, mon objectif est de répondre à trois questions.

Premièrement :

Est-ce un bon condo?

Deuxièmement :

Est-ce un bon condo au prix demandé?

Et finalement :

Comment cette propriété devrait-elle se comporter lorsqu’il faudra éventuellement la revendre?

Ces trois questions ne donnent pas toujours la même réponse.

Une propriété peut être magnifique, mais trop chère.

Une autre peut avoir certains défauts, mais devenir très intéressante au bon prix.

C’est précisément là que l’analyse des comparables et la connaissance du micro-marché prennent toute leur importance.

FAQ : acheter un condo à Griffintown

Est-ce que Griffintown est encore un bon secteur pour acheter un condo?

Cela dépend principalement de l’immeuble, du prix payé, de la qualité de l’unité et de l’horizon de détention de l’acheteur. Griffintown comprend des projets très différents les uns des autres. Il faut donc analyser la propriété individuellement plutôt que de juger uniquement le quartier.

Quel étage choisir dans un condo à Griffintown?

Il n’existe pas d’étage idéal universel. Les étages élevés peuvent offrir davantage de lumière et de dégagement, mais l’orientation, la terrasse, le plan et la position dans l’immeuble peuvent être tout aussi importants.

Un garage est-il important pour la revente à Griffintown?

Pour plusieurs catégories de condos, oui. Son importance varie toutefois selon le prix de l’unité, le projet et le profil des acheteurs. Plus on monte en gamme, plus l’absence de stationnement peut devenir un enjeu.

Les frais de condo élevés sont-ils nécessairement mauvais?

Non. Il faut surtout comprendre ce qu’ils couvrent et analyser la santé financière de la copropriété. Des frais bas ne signifient pas automatiquement qu’un immeuble est bien géré.

Comment savoir si un condo à Griffintown est trop cher?

La meilleure méthode consiste à comparer l’unité avec des ventes récentes réellement comparables, idéalement dans le même immeuble ou dans des projets similaires, puis à ajuster pour la vue, l’étage, le garage, la superficie et la configuration.

Vous considérez acheter ou vendre un condo à Griffintown?

Si vous m’envoyez une propriété qui vous intéresse, je peux rapidement regarder les éléments que j’examinerais pour un de mes propres clients : comparables récents, position dans l’immeuble, garage, vue, configuration et potentiel de revente.

Je travaille particulièrement dans les marchés de Griffintown, Ville-Marie, Vieux-Montréal et du Sud-Ouest de Montréal.

Marc-Olivier Perron
King Kondo
Courtier immobilier à Montréal

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