Deux condos dans le même immeuble à Montréal : lequel représente le meilleur achat?

Par Marc-Olivier Perron, courtier immobilier résidentiel et commercial, Royal LePage

Deux condos à vendre dans le même immeuble peuvent sembler presque identiques : même adresse, même nombre de chambres et accès aux mêmes installations. Pourtant, leur prix et leur intérêt pour un acheteur peuvent être très différents.

Pour choisir entre deux condos à Montréal, comparez la superficie documentée, l’aménagement, la lumière, les inclusions, les dépenses et les ventes comparables. Le prix affiché et le prix au pied carré constituent des points de départ, mais ne suffisent pas à déterminer le meilleur achat.

1. Comparer les superficies sur une même base

Avant de calculer un prix au pied carré, vérifiez d’où provient la superficie indiquée. Une mesure figurant sur un ancien plan de vente ne doit pas être considérée automatiquement comme équivalente à la superficie de la partie privative au plan cadastral.

Le formulaire de promesse d’achat en copropriété divise de l’OACIQ distingue notamment la superficie de la partie privative, le stationnement et le rangement.

Pour comparer deux unités, utilisez une base cohérente et vérifiez séparément les espaces extérieurs et les inclusions. Un balcon ne remplace pas une pièce intérieure, et un garage ne devrait pas disparaître dans un calcul global.

2. Examiner l’espace réellement utilisable

Deux condos de 900 pieds carrés peuvent offrir des expériences très différentes.

Dans le premier, un long corridor et plusieurs angles compliquent l’aménagement. Dans le second, les pièces sont mieux proportionnées et le rangement est intégré.

Pendant les visites, posez-vous des questions concrètes :

• La chambre accueille-t-elle votre lit et des tables de chevet?

• La salle à manger permet-elle de circuler autour de la table?

• Le salon offre-t-il un emplacement logique pour le téléviseur?

• Un espace de travail peut-il être aménagé sans encombrer les pièces?

• Le rangement répond-il à vos besoins?

La superficie compte, mais la façon dont vous pouvez l’utiliser compte également.

3. Vérifier la lumière, la vue et l’intimité

Un étage plus élevé peut offrir une vue plus dégagée, sans nécessairement répondre à toutes vos priorités.

Comparez l’orientation des fenêtres, les bâtiments voisins et la lumière à différents moments. Observez aussi les vues directes entre les logements : une grande fenestration perd une partie de son intérêt si vous souhaitez garder les rideaux fermés toute la journée.

À Griffintown comme au centre-ville de Montréal, examinez également les terrains et bâtiments devant l’unité. Si la vue constitue une raison importante de payer davantage, renseignez-vous sur les projets connus à proximité sans présumer qu’elle restera inchangée.

4. Comparer précisément le garage, le rangement et le balcon

Une différence de prix peut s’expliquer en partie par des inclusions différentes.

Pour le stationnement, vérifiez son emplacement, ses dimensions et la facilité des manœuvres. Pour le rangement, regardez sa taille, son accessibilité et ses conditions d’utilisation.

Faites aussi préciser les droits rattachés à ces espaces. L’OACIQ distingue les parties privatives des parties communes à usage restreint : la présence d’un espace dans une annonce ne décrit pas, à elle seule, son statut.

Pour le balcon ou la terrasse, comparez surtout l’usage possible : profondeur, intimité, exposition et place disponible pour le mobilier.

5. Regarder les dépenses propres à chaque unité

Partager une adresse ne signifie pas nécessairement payer les mêmes montants.

Comparez les frais de copropriété, les taxes municipales et scolaires, les coûts énergétiques disponibles et les travaux à prévoir dans chaque logement. Vérifiez ce qui est inclus dans les frais et les charges associées aux espaces supplémentaires.

L’état général de la copropriété concerne les deux unités. L’examen du budget, des états financiers et des procès-verbaux reste donc essentiel, même lorsque votre choix se limite à deux appartements dans le même bâtiment.

6. Utiliser les ventes conclues pour comprendre l’écart de prix

Le prix demandé par un autre vendeur indique son positionnement. Il ne prouve pas qu’un acheteur acceptera ce montant.

Pour évaluer l’écart entre deux condos, examinez les transactions conclues les plus pertinentes, en tenant compte de leur date, de la superficie, de l’étage, de l’état et des inclusions.

Les ventes dans le même immeuble sont particulièrement utiles lorsqu’elles sont suffisamment comparables. Si elles sont rares ou anciennes, élargissez l’analyse à des bâtiments présentant des caractéristiques similaires.

Évitez les ajustements automatiques : un étage supplémentaire, une rénovation ou un garage n’a pas une valeur fixe applicable à toutes les propriétés de Montréal.

Exemple hypothétique : le moins cher au pied carré n’est pas forcément le meilleur choix

Un condo A de 900 pi² est affiché à 720 000 $, avec un garage. Son prix affiché correspond à 800 $/pi².

Un condo B de 950 pi² est affiché à 730 000 $, sans garage. Son prix affiché correspond à environ 768 $/pi².

Le condo B semble moins cher au pied carré. Pourtant, ce calcul intègre le garage dans le prix du condo A et ne tient compte ni de l’aménagement ni de l’état des logements.

Pour un acheteur qui a besoin d’un stationnement, le condo A mérite donc d’être examiné attentivement. Pour une personne sans voiture qui privilégie l’espace intérieur, le condo B peut mieux convenir.

Ces chiffres sont fictifs et ne constituent pas une estimation du marché.

Une méthode applicable aux différents secteurs de Montréal

À Griffintown et à Ville-Marie, comparez notamment les différentes orientations et configurations proposées dans un même bâtiment.

Dans le Vieux-Montréal, portez une attention particulière aux caractéristiques propres à chaque unité : hauteur des plafonds, fenestration, disposition et travaux réalisés.

Dans le Sud-Ouest, notamment à Saint-Henri, en Petite-Bourgogne et à Pointe-Saint-Charles, examinez également les accès, les espaces extérieurs et les différences entre les logements donnant sur la rue et ceux orientés vers la cour.

L’objectif reste le même : comprendre ce que chaque propriété offre réellement pour son prix.

Questions fréquentes

Le condo le moins cher est-il le meilleur achat?

Pas nécessairement. Il faut comparer les inclusions, l’état, les dépenses et les caractéristiques qui répondent à vos besoins.

Le prix au pied carré permet-il de choisir entre deux unités?

Il aide à situer les prix, à condition d’utiliser des superficies comparables. Il doit être complété par une analyse du garage, de l’aménagement, de la vue et de l’état des logements.

Une unité rénovée justifie-t-elle toujours un prix supérieur?

La qualité, la pertinence et la documentation des travaux doivent être examinées. Le montant dépensé en rénovations ne se traduit pas automatiquement par une hausse équivalente de la valeur.

Vous hésitez entre deux condos à Montréal?

Je vous accompagne pour comparer les propriétés, comprendre les écarts de prix et choisir selon vos priorités. Que votre recherche vise Griffintown, Ville-Marie, le Vieux-Montréal ou le Sud-Ouest, une analyse précise permet de prendre une décision mieux informée.

Marc-Olivier Perron
Courtier immobilier résidentiel et commercial
Royal LePage
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www.marcolivierperron.ca