Frais de condo à Griffintown en 2026 : qu’est-ce qui est normal?

Frais de condo à Griffintown en 2026 : qu’est-ce qui est normal?

Lorsque mes clients cherchent un condo à vendre à Griffintown, une question revient constamment : est-ce que les frais de condo sont trop élevés?

Un condo affiche 300 $ par mois. Un autre de superficie similaire demande 500 $, 600 $ ou davantage. À première vue, il est tentant de croire que le condo ayant les frais les plus bas représente automatiquement le meilleur achat.

Ce n’est pas nécessairement le cas.

À Griffintown, les frais de copropriété peuvent varier considérablement d’un immeuble à l’autre selon les services offerts, la superficie de l’unité, la présence d’un garage, l’âge de l’immeuble, les assurances, les coûts énergétiques et surtout la santé financière du syndicat de copropriété.

En 2026, avec les nouvelles règles québécoises concernant le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, analyser uniquement le montant mensuel des frais est encore moins pertinent qu’avant.

Pour moi, la vraie question n’est donc pas seulement : « Combien sont les frais de condo? »

C’est plutôt : « Qu’est-ce que je reçois pour ces frais et est-ce que la copropriété est financièrement bien gérée? »

Combien coûtent les frais de condo à Griffintown en 2026?

Il n’existe pas un chiffre unique applicable à tous les immeubles de Griffintown.

Pour donner une idée concrète de l’écart que l’on peut observer, j’ai regardé plusieurs condos actuellement offerts sur le marché à la fin septembre 2026.

Au BASS 3, un condo d’environ 587 pi² au 1400 rue Ottawa affiche des frais de copropriété de 328 $ par mois. L’immeuble offre notamment une piscine sur le toit, un gym d’environ 2 500 pi², des terrasses et des espaces communs.

Un condo d’environ 620 pi² au 1165 Wellington affiche quant à lui 587 $ par mois en frais de copropriété, avec notamment piscine sur le toit, gym et lounge.

Au Gallery, au 1340 rue Olier, une unité d’environ 540 pi² affiche 412 $ par mois. L’immeuble comprend notamment une piscine intérieure, un jacuzzi, plusieurs salles d’entraînement et une terrasse sur le toit.

Une unité de 500 pi² au 1548 rue des Bassins affiche environ 330 $ par mois, avec garage, piscines intérieure et extérieure, gym et terrasse sur le toit.

Enfin, un condo de 820 pi² au 377 rue des Seigneurs affiche environ 586 $ par mois avec garage, piscine, terrasse et salle d’entraînement.

Dans ce petit échantillon d’inscriptions actives, on obtient grossièrement des frais représentant environ 0,56 $ à 0,95 $ par pied carré par mois.

Mais je serais très prudent avant d’utiliser cette fourchette comme une « moyenne officielle de Griffintown ».

Pourquoi?

Parce que deux immeubles peuvent calculer et répartir leurs dépenses de manière différente. Le chauffage ou l’eau chaude peuvent être inclus dans un projet et payés individuellement dans un autre. Le stationnement peut aussi avoir sa propre quote-part ou être intégré aux frais publiés.

C’est exactement pourquoi le montant mensuel seul peut être trompeur.

Qu’est-ce qui est inclus dans les frais de condo?

Les frais de copropriété servent essentiellement à payer la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes de l’immeuble.

Selon la copropriété, ils peuvent notamment couvrir l’entretien et le nettoyage des espaces communs, les ascenseurs, le déneigement et l’aménagement paysager, les assurances du syndicat, la gestion professionnelle, les piscines et spas, les gyms, les terrasses communes, la sécurité ou la conciergerie, certaines dépenses d’énergie, l’entretien du garage ainsi que les contributions au fonds de prévoyance.

C’est donc important de comparer ce qui est inclus avant de conclure qu’un immeuble à 550 $ par mois est plus cher qu’un autre à 350 $.

Les frais de condo élevés sont-ils mauvais?

Pas automatiquement.

Un immeuble avec piscine intérieure, piscine extérieure, gym complet, portier, ascenseurs multiples, garage souterrain, grandes terrasses et plusieurs espaces communs coûte évidemment plus cher à exploiter qu’un petit immeuble sans services.

Je m’inquiète davantage lorsqu’un immeuble complexe possède des frais étonnamment bas.

Des frais très faibles peuvent sembler attrayants pour un acheteur aujourd’hui, mais ils deviennent beaucoup moins intéressants si le syndicat doit imposer une cotisation spéciale importante quelques années plus tard parce que suffisamment d’argent n’a pas été mis de côté.

Autrement dit, des frais faibles ne signifient pas nécessairement une copropriété économique.

Ils peuvent simplement signifier que certaines dépenses ont été reportées.

Le fonds de prévoyance devient encore plus important en 2026

C’est probablement l’un des changements les plus importants à comprendre lorsqu’on achète un condo au Québec aujourd’hui.

Depuis le 14 août 2025, les syndicats de copropriété divise doivent faire établir un carnet d’entretien ainsi qu’une étude du fonds de prévoyance. Les copropriétés existantes disposent de trois ans et un jour pour obtenir leur première étude et leur carnet.

L’étude du fonds de prévoyance doit notamment prévoir les réparations majeures et les remplacements nécessaires sur un horizon minimal de 25 ans. Elle permet ensuite d’évaluer les sommes que la copropriété devrait mettre de côté chaque année. Elle doit généralement être refaite tous les cinq ans.

C’est extrêmement pertinent pour Griffintown.

Plusieurs immeubles du quartier ont maintenant 10, 12 ou 15 ans. Ils commencent donc progressivement à entrer dans une période où certains équipements, membranes, systèmes mécaniques, fenêtres, terrasses ou autres composantes pourront nécessiter davantage d’entretien et éventuellement des remplacements importants.

Pourquoi certains frais de condo risquent-ils d’augmenter?

Les nouvelles études de fonds de prévoyance pourraient révéler que certaines copropriétés ne mettent pas suffisamment d’argent de côté.

Si une étude démontre que le fonds est insuffisant pour couvrir les réparations majeures prévues, le syndicat devra ajuster les contributions. Les règles québécoises prévoient un délai maximal de dix ans pour renflouer le fonds lorsque celui-ci est insuffisant.

Cela signifie qu’un acheteur qui magasine un condo à Griffintown en 2026 devrait regarder non seulement les frais actuels, mais aussi la trajectoire financière de l’immeuble.

Un condo à 400 $ par mois aujourd’hui peut être financièrement plus sain qu’un condo à 300 $ si le premier possède un fonds de prévoyance adéquat et une excellente planification des travaux.

Quels documents regarder avant d’acheter un condo à Griffintown?

Lorsque j’analyse une copropriété pour un acheteur, le montant des frais mensuels n’est qu’un élément parmi plusieurs.

Je regarde particulièrement les états financiers du syndicat, les budgets récents, le solde du fonds de prévoyance, les procès-verbaux des assemblées, les cotisations spéciales passées ou prévues, les travaux majeurs effectués, les travaux futurs, les assurances, le carnet d’entretien lorsqu’il est disponible et l’étude du fonds de prévoyance.

Depuis les nouvelles règles entrées en vigueur en 2025, l’attestation du syndicat remise lors d’une vente doit également contenir plusieurs informations importantes, notamment le montant du fonds de prévoyance, les contributions demandées au cours des trois dernières années, les déficits ou surplus récents, les travaux importants prévus et certains sinistres ou litiges connus.

Pour un acheteur, cette information est extrêmement précieuse.

Frais de condo et prix au pied carré à Griffintown

Une autre erreur fréquente consiste à analyser séparément le prix du condo et ses frais mensuels.

Personnellement, je préfère regarder le coût global.

Prenons deux condos comparables.

Le premier pourrait se vendre légèrement moins cher mais avoir des frais beaucoup plus élevés. Le deuxième pourrait coûter davantage à l’achat, mais avoir une copropriété plus simple et des dépenses mensuelles plus faibles.

Sur cinq ou dix ans, l’écart devient significatif.

C’est pourquoi lorsqu’un client me demande si le prix au pied carré d’un condo à Griffintown est intéressant, je ne regarde jamais uniquement le prix demandé.

Je considère également les frais de copropriété, les taxes, le garage, l’étage, la vue, les services de l’immeuble, la qualité de la gestion et les dépenses futures probables.

Piscine et gym : est-ce que ça vaut les frais supplémentaires?

Cela dépend énormément de l’acheteur.

Quelqu’un qui utilise quotidiennement le gym, la piscine et les terrasses pourrait considérer ces services comme une vraie valeur ajoutée.

Pour quelqu’un qui ne les utilise jamais, ils représentent simplement des coûts supplémentaires.

Il faut également se rappeler qu’un équipement possède deux types de coûts.

Il coûte de l’argent à exploiter aujourd’hui, puis éventuellement à réparer ou à remplacer.

Une piscine implique par exemple chauffage, nettoyage, ventilation, entretien, réparations et éventuellement remplacement de certains équipements.

Plus un immeuble possède de services, plus son budget d’exploitation et son fonds de prévoyance doivent être analysés attentivement.

Un garage fait-il augmenter les frais de copropriété?

Souvent, oui.

Un espace de stationnement intérieur peut avoir sa propre quote-part dans la déclaration de copropriété. L’entretien du garage implique également éclairage, ventilation, nettoyage, portes mécaniques, drainage et réparations.

Dans certaines inscriptions, les frais associés au stationnement sont déjà inclus dans le montant annoncé.

C’est une raison supplémentaire de ne jamais comparer deux chiffres sans vérifier ce qu’ils comprennent.

C’est aussi directement relié à une autre question que j’analyse souvent à Griffintown : combien vaut réellement un garage?

Le coût mensuel du stationnement doit faire partie de cette équation.

Les frais de condo influencent-ils la valeur de revente?

Oui, mais la relation n’est pas aussi simple que « frais élevés = mauvaise revente ».

Les acheteurs regardent leur coût mensuel total.

À prix égal, deux condos similaires peuvent devenir très différents lorsqu’un affiche 350 $ de frais mensuels et l’autre 700 $.

Cependant, un immeuble haut de gamme avec beaucoup de services peut parfaitement bien se revendre malgré des frais supérieurs si les acheteurs ciblés considèrent que ces services justifient les coûts.

Le problème apparaît surtout lorsque les frais semblent élevés par rapport à ce que l’immeuble offre.

À l’inverse, des frais anormalement faibles peuvent également soulever des questions chez un acheteur expérimenté.

Condo neuf ou condo plus ancien à Griffintown?

Il est tentant de croire qu’un immeuble neuf possède automatiquement une meilleure situation financière.

Ce n’est pas toujours vrai.

Dans les premières années, certaines dépenses peuvent être faibles simplement parce que les équipements sont nouveaux.

Mais une copropriété doit quand même planifier le remplacement futur de ses composantes.

C’est précisément l’objectif du fonds de prévoyance.

Un immeuble de 12 ou 15 ans avec une excellente gestion, un fonds bien capitalisé et un historique d’entretien rigoureux peut être un achat beaucoup plus rassurant qu’un immeuble récent dont la gestion est déficiente.

L’âge de l’immeuble ne suffit donc pas.

Quel serait pour moi un « bon » niveau de frais de condo à Griffintown?

Je ne donnerais pas un chiffre universel.

Je préfère déterminer si les frais sont cohérents avec l’immeuble.

Pour un petit condo dans un bâtiment relativement simple, je m’attends naturellement à des frais plus faibles.

Pour une tour offrant piscine, gym, garage, ascenseurs, portier et grandes aires communes, je m’attends à des frais plus élevés.

La vraie anomalie apparaît lorsque le chiffre ne correspond pas au produit.

C’est là qu’il faut creuser.

Est-ce qu’un condo avec des frais très bas est une bonne affaire?

Pas nécessairement.

C’est même l’une des situations qui me poussent parfois à poser davantage de questions.

Pourquoi sont-ils si bas?

Est-ce que le syndicat verse suffisamment au fonds de prévoyance?

Des travaux ont-ils été repoussés?

Y a-t-il eu des cotisations spéciales?

L’immeuble possède-t-il une étude du fonds de prévoyance?

Des augmentations importantes sont-elles prévues?

Il faut déterminer si les frais sont réellement efficaces ou simplement artificiellement bas.

Comment comparer deux condos à Griffintown?

Lorsque deux propriétés intéressent un de mes clients, j’essaie de ramener l’analyse à une base comparable.

Je regarde notamment le prix par pied carré, la superficie habitable, le garage, le rangement, l’étage, la vue, l’orientation, les frais de condo, les services, les taxes municipales et scolaires, l’état financier du syndicat et les travaux futurs.

C’est cette analyse globale qui permet de déterminer quel condo offre réellement la meilleure valeur.

Pas simplement le prix affiché.

Quels frais de condo faut-il prévoir avant d’acheter à Griffintown?

À partir des inscriptions actuellement disponibles, il est évident qu’il existe une forte dispersion des frais mensuels.

Dans les exemples analysés pour cet article, des condos d’environ 500 à 820 pi² affichent actuellement des frais allant approximativement de 328 $ à 587 $ par mois, avec des différences importantes dans les services et caractéristiques.

Ce n’est pas une moyenne officielle du marché.

C’est plutôt une illustration concrète d’un point essentiel : il n’existe pas de « bon » frais de condo sans comprendre ce qui se trouve derrière le chiffre.

Les frais de condo à Griffintown sont-ils trop élevés en 2026?

Parfois oui. Parfois non.

Un montant de 550 $ peut être parfaitement justifiable dans un immeuble bien géré avec plusieurs services et un fonds de prévoyance solide.

Un montant de 300 $ peut être trop bas si la copropriété accumule un retard d’entretien ou devra imposer des cotisations spéciales.

Je préfère donc analyser la santé financière de la copropriété plutôt que de juger un immeuble uniquement selon son paiement mensuel.

Acheter un condo à Griffintown en 2026

Griffintown demeure un marché particulièrement intéressant à analyser parce qu’on y trouve une grande variété de projets construits à différentes périodes, avec des niveaux de services, des architectures et des structures de frais très différentes.

Deux condos situés à quelques rues l’un de l’autre peuvent donc avoir des coûts de propriété complètement différents.

C’est également pourquoi je recommande de comparer les immeubles entre eux avant de simplement comparer les unités.

Un condo est une propriété.

Mais lorsqu’on achète en copropriété, on achète aussi indirectement une partie de l’immeuble et de sa gestion financière.

Comment savoir si les frais de condo de votre immeuble sont raisonnables?

Si vous êtes propriétaire ou acheteur à Griffintown, Ville-Marie, dans le Vieux-Montréal ou le Sud-Ouest, je peux comparer votre copropriété avec des immeubles similaires et analyser les transactions récentes.

Après plus de 15 ans dans le marché immobilier montréalais, mon approche consiste à regarder le micro-marché : immeuble par immeuble, unité par unité et transaction par transaction.

Parce qu’à Griffintown, deux condos de même superficie ne valent pas nécessairement la même chose.

Et deux immeubles ayant exactement les mêmes frais de condo ne présentent pas nécessairement le même risque financier.

Marc-Olivier Perron
Courtier immobilier à Montréal
Griffintown | Ville-Marie | Vieux-Montréal | Sud-Ouest
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